События года

1 | Исполком Казани постановил деприватизировать недвижимость на сумму 5 млрд руб., ранее внесенную в уставный капитал его 100%-ной дочки ОАО «Миллениум Зилант Сити». На данный момент в собственности МЗС находится более 500 объектов: офисы, торговые помещения, земельные участки. В 2007 г. комитет земельных и имущественных отношений Казани принял решение о допвыпуске акций МЗС на сумму более 5,2 млрд рублей, и ФСФР зарегистрировала его в 2009 г., но потом аннулировала эмиссию, так как, по мнению регулятора, эмитент нарушил законы «О рынке ценных бумаг» и «О приватизации». Деприватизированное имущество будет продано на открытых торгах.

2 | «АК БАРС Девелопмент» построит многофункциональный комплекс в Москве. В июне этого года крупнейший татарстанский девелопер приступил к строительству комплекса площадью 21 тыс. кв. м в центре столицы. Как известно, многофункциональный комплекс класса «А» расположится на Смоленском бульваре, будет состоять из двух шести- и восьмиэтажных зданий, объединенных под землей двухуровневым паркингом. На уровне верхних этажей предполагается двухэтажный пентхаус. Комплекс будет включать банк, офисный центр, объекты стрит-ритейла и гостиницу. Площадь земельного участка составляет 3,9 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса — 21 тыс. кв. м, в том числе надземная — 7 тыс. кв. м, подземная — 14 тыс. кв. м. Проект был разработан еще в 2008 г., а предположительный срок сдачи в эксплуатацию — 2013 г. Портфель проектов ООО «АК БАРС Девелопмент» составляет более 3 млн кв. м недвижимости, 700 тыс. из которых возводится в настоящее время. Объем инвестиций на данный момент неизвестен, но, по мнению экспертов, может составлять порядка $60 млн, с учетом удачного месторасположения и высоких арендных ставок срок окупаемости может составить 5-6 лет.

3 | В июне этого года компания «Сити-Центр» выставила на торги символ Автограда — офисный центр «2.18» (в народе «Тюбетейка») в Набережных Челнах. Объект был сдан в декабре 2008 г. Общая площадь комплекса составляет 20 тыс. кв. м, арендопригодная — 18,6 тыс. кв. м (17 из 25 этажей), парковка — 300 мест. В 2010 г. было занято 70% площадей. Как известно, в последние годы «АК БАРС» Банк инвестировал 325 млн руб. в строительство здания, срок окупаемости составляет 5 лет. Компания планирует выручить от продажи 600 млн руб., что пойдет на погашение кредитов.

Тренды года

1 | Спрос арендаторов коммерческой недвижимости сместился из центра города на периферию. Рост арендных ставок здесь значительно превышает темпы инфляции на сегодняшний момент. Спросом пользуется коммерческая недвижимость, имеющая отдельный вход, находящаяся на первых этажах и вблизи крупных магистралей, обеспеченная парковкой. Это Ново-Савиновский район и офисные центры класса «В» и «В+» с арендными ставками от 500 до 1000 руб. за кв. м.

2 | В 2010 г. заполняемость бизнес-центров класса «А» выросла до 84%. Это произошло в связи с падением ставок в классах «А» и «В+», что вызвало миграцию арендаторов в более качественные БЦ. Но к концу года это движение сократилось, так как ставки аренды замедлили свое падение. Однако цены остаются договорными и разбег ставок по однотипным помещениям может составлять до 30-40%. Самая низкая загруженность у класса «В», где стоимость арендной платы 400-600 рублей за кв. м.

3 | С целью удержания арендаторов крупные бизнес-центры Казани практиковали не только снижение арендных ставок, но и акции и бонусы. Для привлечения новых клиентов многие арендодатели взяли на себя затраты по переезду на предоставляемые площади. За год арендодатели смогли привлечь таким образом в среднем 5% новых клиентов.

4 | 70% арендаторов готовы на заключение долгосрочных договоров. Договора аренды по-прежнему предпочитают заключать на 11 месяцев как арендаторы, так и арендодатели. Серьезные арендаторы готовы к длительному сотрудничеству. Как правило, такие арендаторы предпочитают офисы площадью от 15 кв. м, с качественным евроремонтом, парковкой, лифтом и кондиционированием.

5 | На сегодняшний день пустует около 30% офисных помещений Казани, учитывая выставленные на продажу здания и отдельные встроенные помещения. Это автономные офисные помещения более 50 кв. м, находящиеся на 1-х этажах жилых домов, имеющие ограниченное количество парковочных мест, где арендатор должен сам обеспечивать себе комфортные условия работы.

6 | Выход из кризиса повлек рост арендных ставок в Казани. С января 2011 г. они выросли на 12%. В БЦ класса «А» уровень достиг 950-1100 руб., в классах «В+» — 750-650 руб. за 1 кв. м/ мес. К середине сентября 2011 г. арендные ставки зафиксировались и стали варьироваться в зависимости от местонахождения БЦ и уровня включенных услуг.

прогнозы

Мурат Ахмеров,
директор ООО «Тектум» (ТЦ «Караван»)

« Качество услуг будет играть более важную роль, чем размер арендных ставок. Арендаторы из встроенно-пристроенных и полуподвальных помещений окончательно перейдут на достойные площади бизнес-центров. А среди арендодателей выиграют те, которые смогут предложить наиболее полный и отвечающий требованиям арендаторов набор услуг по эксплуатации и обслуживанию помещений.

Ольга
Бронникова,
директор
БЦ «Риолит» и «Астор»

« Арендные ставки будут расти, так как будут увеличиваться эксплуатационные расходы. Несмотря на это, продолжится смещение спроса в сторону качественных офисных площадей. Наибольшим спросом будут пользоваться БЦ с парковкой и лучшим сервисом (грамотное управление БЦ, бесперебойная работа коммуникаций, оплата всех услуг единым счетом и др.). Возможно, все больше БЦ станут обслуживать профессиональные управляющие компании.

Роберт Хайруллин,
генеральный директор ЗАО УК «АС Менеджмент» (инвестиционная группа компаний ASG)

« В 2012 г. сегмент офисной аренды будет развиваться, в связи с преддверием Универсиады-2013 и как следствие развития малого бизнеса, привлечения и расширения присутствия федеральных компаний. В связи с масштабным строительством в центральной части города, строительством транспортных развязок арендаторы будут выбирать бизнес-центры и офисные здания в смежных к центру районах города с удобной транспортной доступностью, парковочной зоной и развитой инфраструктурой объекта. В 2013 г. завершение реконструкции центральной части города предложит рынку новые офисные площади, но в связи с действующими ограничениями по этажности эти предложения будут ограничены по площади и существенно на рынок не повлияют. Продолжится устойчивая тенденция к росту арендных ставок. По большинству объектов арендные ставки уже достигли докризисного уровня. Если рассматривать темпы роста, то в 2011-2012 гг. они будут носить плавный характер и практически совпадать с уровнем инфляции.